Uno de los sectores que repercuten de inmediato y de forma significativa en la economía de una región es el sector inmobiliario, en fechas recientes hemos visto que en binomio Puerto Vallarta – Riviera Nayarit, ha mantenido un amplio crecimiento en la venta tanto de terrenos así como de propiedades destinadas al uso residencial. En adición, en este entorno de globalización y necesidad de contar con estilos y diseños vanguardistas, ecológicos y autosustentables de proyectos de bienes raíces, en los últimos años se ha incrementado la gran cantidad de desarrolladores inmobiliarios que contratan servicios profesionales de individuos o empresas extranjeras para que los apoyen en temas de diseño, arquitectura, supervisión, entre otros; con la finalidad de estar a la vanguardia en los productos (propiedades) que ofrecen a sus clientes potenciales.
Consideraciones de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Conforme a la legislación vigente, este impuesto grava (obliga a su pago) a personas que realizan ciertas actividades en el territorio mexicano. Es un impuesto indirecto, el cual el afectado final por el mismo será el último consumidor de un producto o servicio, situación que no es compartida en la mayoría de los casos ya que en el mercado es muy común (equivocadamente) que se le considere como un sobre precio que paga el consumidor.
De acuerdo con esta legislación, tanto las ventas de terrenos como de casa-habitación, son consideradas actividades exentas para este impuesto, es decir el vendedor no trasladará (no adicionará en su ingreso) el IVA correspondiente cuando realice alguna de las operaciones en comento, ejemplificando, si una venta de casa-habitación es por $500,000 pesos, el comprador no pagará un 16% adicional sobre el valor de la construcción que forzosamente tendría que pagar si lo que está comprando es un local destinado a fines comerciales.
Si bien es cierto que el desarrollador no adiciona ningún importe por este impuesto en la venta, todo el IVA que pague a sus proveedores deberá considerarlo ya sea dentro del costo del proyecto o como un gasto del negocio. En ambos casos, estará ante una disminución en su utilidad o un incremento en el precio de venta del bien inmueble.
Por otro lado, como previamente hemos mencionado, el desarrollador requiere en ocasiones contratar servicios que no se llevan a cabo en el territorio nacional, y que son considerados como importación de servicios de acuerdo a lineamientos de ley y por los cuales está obligado a pagar IVA, tal como si habláramos de cuando una persona estuviese importando algún producto en aduana, sujeto a pago de dicho impuesto.
En las empresas que importan servicios pero que sus ventas de productos o servicios están obligadas a adicionarle el IVA (16%) al precio, donde el cliente termina pagando este impuesto indirecto, no existe para estas empresas ningún efecto monetario en la importación de servicios, ya que a su vez la misma Ley les permite el acreditar (reducir) una cantidad igual al impuesto generado en la importación del servicio, esto en el medio se le conoce como IVA virtual, que en otras palabras al importar servicios no se genera ningún pago de impuesto solo la obligación de mostrar que el servicio pagado al extranjero generó un 16% de impuesto a pagar pero que a su vez ese pago se “elimina” con la misma cantidad por el acreditamiento permitido en ley.
Sin embargo, cabe mencionar que este acreditamiento solo es permitido para individuos o empresas que sus ventas están gravadas, es decir para aquellas que facturan sus ingresos más IVA, por lo cual para los desarrolladores inmobiliarios que hemos estado analizando en donde sus ingresos están exentos por dedicarse a venta de terrenos o casa habitación, ellos deberán pagar IVA por los servicios que importen y no podrán realizar ningún acreditamiento o reducción sobre dicho importe, como el caso descrito anteriormente.
Para ilustrar este efecto adicionamos el siguiente cuadro:
| Desarrollador que vende lotes comerciales | Desarrollador que vende terrenos | |
| Servicios profesionales pagados a un extranjero para efectos fiscales y prestados en el extranjero | $100,000 | $100,000 |
| IVA Trasladado | $16,000 | $16,000 |
| IVA Acreditable | ($16,000) | – |
| Impuesto a pagar | $– | $16,000 |
Efecto financiero y fiscal del IVA por importación de servicios.
Considerando que no habrá posibilidad de reducir el IVA que se genere por la importación de servicios, se deberá reconocer como parte del costo del proyecto u obra, o como un gasto adicional, reconocimiento que dependerá del tipo de servicio que se recibió. En otras palabras, si el servicio pagado es por el diseño del proyecto, muy probablemente deberá formar parte del costo del mismo, pero si el servicio importado fue para coordinar actividades administrativas desde el extranjero, su reconocimiento será como un gasto.
Fiscalmente, este Impuesto deberá ser registrado como un pasivo y el cual se deberá de pagar al mes siguiente de que el servicio fue pagado al extranjero, como parte de la declaración mensual de la empresa.
Cabe mencionar que la opinión del sistema judicial es estar de acuerdo con este “costo adicional” ya que ha expresado en resolución judicial que el contribuyente no se ve perjudicado por tener que pagar IVA por la importación de servicios, ya que como forma parte de su costo podrá recuperarlo vía un incremento del precio de sus productos, situación que no es muy compartida por desarrolladores ya que les afecta su competitividad dentro del mercado inmobiliario.
Para efectos de presupuesto, se deberá contar con una idea clara de cuales servicios van a ser importados para adicionarles un 16% sobre el costo de los mismos para tener los flujos de efectivo suficientes dentro del desarrollo del proyecto.
Comentarios finales.
El efecto monetario para los desarrolladores inmobiliarios que nos estamos refiriendo, es decir el 16% sobre el costo de la importación de servicios, tomará importancia en la medida de que el proyecto requiera de la participación de profesionales extranjeros durante el proyecto, construcción y comercialización del mismo. Consideramos importante revisar cuidadosamente su situación, independientemente en qué etapa se encuentre su proyecto y determinar la prevención de posibles contingencias, nuestro grupo de profesionales ha realizado estudios al respecto y con gusto lo apoyará en caso de que necesite una consulta más específica.
Si requieres de mayor asistencia para resolver el motivo del rechazo de tu devolución u otro problema derivado de ella, puedes contactarnos y revisaremos tu caso de manera inmediata.
En TR&A te asesores al respecto y te ayudamos con la presentación de los avisos correspondientes. Nuestros medios de contacto son:
Teléfono: +52 (322) 209 1416, (311) 258 4177
Correo: info@teranrojas.com
L.D. | C.P.C Gabriela Rojas
CEO
Teran Rojas & Associates.
Este artículo fue escrito por Gabriela Rojas. Usted puede encontrar más artículos y seminarios en www.teranrojas.com. Este artículo es propiedad de TR & Associates y su reproducción requiere el consentimiento por escrito de la Sra. Rojas, que tiene los derechos de este trabajo. Copyright 2019. Este artículo es una explicación general de las cuestiones fiscales vigentes en el momento de la publicación. “Dicho artículo puede ser contraria a la interpretación de las autoridades fiscales”.Para cada caso particular recomendamos obtener información escrita de las responsabilidades fiscales aplicables de su caso.